Affitti brevi, Airbnb aumenta le commissioni agli host: cosa cambia dal 13 ottobre

Airbnb introdurrà nuove commissioni per gli host non professionali, superando il vecchio sistema che distribuisce i costi tra proprietario e ospite. Alcuni proprietari di immobili potrebbero scegliere di assorbire queste uscite extra per restare competitivi, ma è molto probabile che molti decidano invece di trasferirle integralmente sui clienti.

Come cambiano le commissioni Airbnb sugli affitti brevi

Fino ad ora una parte del costo delle commissioni è stata sostenuta dall’host, mentre un’altra ricadeva direttamente sul viaggiatore attraverso la cosiddetta guest fee. Dal 13 ottobre 2026, invece, la commissione per i proprietari salirà al 15,50%, avvicinando il modello di Airbnb a quello già utilizzato da Booking, dove la commissione è generalmente sostenuta dalla struttura ricettiva.

Gli aumenti da ottobre

Airbnb ha deciso di aumentare la commissione a carico degli host dal 3% al 15,50%, con un incremento pari al 417% rispetto all’attuale sistema.

Non sappiamo ancora come, di fatto, questo aumento dei costi verrà assorbito da chi mette in affitto il proprio immobile. Tuttavia, un dato certo è che, per conservare lo stesso incasso netto attuale, gli host dovranno ritoccare le tariffe.

In particolare, quando una tassa o un costo aumentano, non basta aggiungere quella stessa percentuale al prezzo finale per non rimetterci. Il motivo è che la nuova tassa non si calcola sul vecchio guadagno, ma sul nuovo prezzo totale, che è più alto.

Perché in Italia l’impatto è maggiore

Per chi affitta tramite Airbnb in Italia, il nuovo sistema è ancora più oneroso rispetto ad altri Paesi. Con il regime della cedolare secca, infatti, le commissioni pagate alle piattaforme telematiche non sono deducibili dal reddito imponibile. Di conseguenza, il costo della commissione resta interamente a carico del proprietario.

Inoltre, poiché Airbnb fornisce un servizio a una persona fisica, sulle commissioni viene applicata anche l’Iva al 22%, che per il locatore privato rappresenta un costo definitivo e non recuperabile. Il risultato è che il peso effettivo dell’aumento delle commissioni risulta ancora più elevato rispetto alla semplice differenza tra il 3% e il 15,50%.

Gli effetti sul mercato

Considerando che la piattaforma ospita oltre 600mila annunci turistici riconducibili a circa 400mila iscritti (dei quali almeno 300mila sono persone fisiche), questa decisione non riguarda una nicchia di operatori.  Coinvolgendo una platea così ampia, infatti, il cambiamento è potenzialmente rilevante per tutto il comparto degli affitti brevi.

Se anche soltanto una parte degli host decidesse di ritoccare i prezzi in aumento, per effetto delle nuove commissioni, gli effetti potrebbero riflettersi rapidamente sull’intero mercato delle locazioni turistiche, generando un effetto a catena (ovvero un generale aumento dei costi delle vacanze che contribuisce ad alimentare la dinamica inflazionistica del comparto turistico).

Esiste poi un ulteriore rischio, il cosiddetto effetto sostituzione. Se il soggiorno in Italia diventasse sensibilmente più caro rispetto ad altre destinazioni europee, una parte dei turisti internazionali – ormai componente trainante degli incassi in questo settore – potrebbe orientarsi verso Paesi concorrenti con prezzi più competitivi, incidendo sui flussi turistici e sulla spesa dei visitatori stranieri.

Nei prossimi mesi, quindi, se la maggior parte degli host sceglierà di trasferire i nuovi costi sui clienti, l’autunno 2026 potrebbe inaugurare una nuova stagione di rincari per gli affitti brevi, con effetti destinati a riflettersi sull’intera filiera.