Posso recedere dalla compravendita se non ottengo il mutuo?

Acquistare una casa rappresenta uno degli investimenti più importanti nella vita di una persona. Nella maggior parte dei casi, l’acquisto è possibile solo grazie all’ottenimento di un mutuo bancario. Ma cosa succede se, dopo aver firmato un contratto preliminare di compravendita, la banca rifiuta il finanziamento? È possibile recedere dal contratto senza conseguenze economiche?

La risposta è negativa, a meno che non si inserisca nel contratto una condizione sospensiva, ovvero un apposito meccanismo di tutela che subordina l’accordo alla concessione del finanziamento.

Vediamo quali sono i rischi cui può andare incontro l’acquirente e in cosa consiste la clausola che sospende l’efficacia del contratto all’erogazione del finanziamento.

Il mutuo rifiutato non annulla in automatico la compravendita

È importante sapere che quando si sottoscrive un contratto preliminare di compravendita si resta ad esso vincolato anche nel caso in cui la banca dovesse rifiutare il mutuo. Non è questa una ragione per poter legittimamente recedere dall’accordo. Gli impegni assunti nei confronti del venditore devono essere ottemperati e questo vuol dire che l’acquirente è comunque obbligato a sottoscrivere nei termini fissati il rogito dinanzi al notaio per la conclusione del contratto definitivo.

In caso di inadempimento il compratore rischia di perdere la caparra confirmatoria versata oppure di essere chiamato a risarcire il danno subito dal venditore.

Cos’è la condizione sospensiva del mutuo

La condizione sospensiva è una clausola contrattuale che subordina l’efficacia dell’accordo al verificarsi di un determinato evento. È un elemento accessorio, inserito per volontà delle parti, che non incide sulla validità del contratto ma solo sulla sua efficacia. Solo al verificarsi dell’evento dedotto come condizione sospensiva esso produrrà i suoi effetti.

La condizione è un istituto giuridico disciplinato dall’articolo 1353 Codice civile e consiste in un avvenimento futuro e incerto al verificarsi del quale è dunque condizionata l’iniziale efficacia del contratto, o di una sua clausola oppure (e in tal caso siamo di fronte a una condizione risolutiva) la cessazione degli effetti del contratto.

L’evento dedotto in condizione deve essere futuro rispetto al momento di sottoscrizione del contratto e incerto. L’incertezza riguarda sia il se dell’evento, sia il momento in cui esso si potrebbe verificare.

Tale avvenimento, inoltre, non deve essere meramente potestativo ossia dipendente strettamente dalla volontà di uno dei contraenti.

In attesa che la condizione si avveri si dice che essa è pendente. Questo lasso di tempo, bisogna intenderci, non può essere infinito tanto è vero che la condizione sospensiva può essere accompagnata dalla previsione di un termine entro il quale l’evento debba avverarsi. Scaduto detto termine la condizione si considera non avverata e il contratto non produce effetti.

L’autonomia contrattuale delle parti consente di pattuire una condizione in favore di una sola delle parti (cosiddetta condizione unilaterale), la quale può avvalersene o rinunciarvi a propria discrezione.

Durante il periodo di sospensione degli effetti le parti si trovano in una situazione di aspettativa che comunque viene tutelata dalla legge poiché le parti, in attesa che la condizione si verifichi, devono comportarsi secondo buona fede ossia secondo le regole della correttezza. Tale principio impone ai contraenti di astenersi dal compiere atti che possano impedire l’avveramento della condizione.

Condizione sospensiva di mutuo

Nel contesto specifico dell’acquisto di un bene immobile, la condizione sospensiva assume un ruolo fondamentale nei casi in cui per far fronte al pagamento del prezzo è indispensabile accendere un mutuo. Qualora nel contratto preliminare sia stata inserita la condizione sospensiva di mutuo il trasferimento della proprietà e l’obbligo di pagamento del prezzo non si producono fino a che l’evento, ovvero la concessione del mutuo dalla banca non si verifichi.

In pratica, il contratto viene firmato ma i suoi effetti restano “congelati” fino a quando la banca non comunica l’approvazione del finanziamento.

Se il mutuo viene concesso, il contratto diventa pienamente efficace.

Se invece il mutuo viene rifiutato entro i termini stabiliti, la compravendita non produce effetti e le parti vengono liberate dagli obblighi assunti.

Questa clausola rappresenta la principale forma di tutela per chi acquista un immobile facendo affidamento sul credito bancario.

Cosa succede alla caparra se il mutuo viene rifiutato?

La sorte della caparra confirmatoria dipende direttamente dalla presenza o meno della clausola sospensiva. Se è presente la clausola sospensiva e il contratto prevede espressamente che l’acquisto è subordinato all’ottenimento del mutuo, il rifiuto del finanziamento determina il mancato avveramento della condizione. Di conseguenza, il contratto diventa inefficace e la caparra deve essere restituita all’acquirente. Non si configura alcun inadempimento e non sono dovute penali.

Se la clausola sospensiva non è presente e l’acquirente non adempie rifiutando il contratto definitivo, il venditore potrà trattenere la caparra ricevuta oppure chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno.

Quando è possibile recedere senza conseguenze

In presenza di una condizione sospensiva di mutuo non basta affermare che il mutuo non è stato concesso. Occorre dimostrare di aver presentato la domanda nei tempi previsti e di aver fornito alla banca tutta la documentazione richiesta. Questi documenti possono risultare decisivi per dimostrare che il mancato ottenimento del mutuo non dipende da una condotta negligente dell’acquirente.

Come deve essere scritta una clausola sospensiva efficace

Una clausola sospensiva generica può generare dubbi interpretativi e contenziosi. Per questo motivo è opportuno che indichi con precisione alcuni elementi essenziali. Essa deve essere redatta con il massimo della chiarezza.

In particolare dovrebbe specificare:

• l’importo minimo del mutuo richiesto;
• il termine entro il quale il finanziamento deve essere deliberato;
• l’istituto bancario o gli istituti a cui ci si è rivolti;
• le condizioni economiche minime accettabili;
• le modalità di comunicazione dell’esito della pratica tracciabili come la Pec o la lettera raccomandata.

Una clausola dettagliata riduce sensibilmente il rischio di contestazioni tra venditore e acquirente.

A cosa fare attenzione prima di firmare

Per evitare spiacevoli conseguenze economiche, chi intende acquistare un immobile attraverso un mutuo dovrebbe adottare alcune precauzioni.

Prima di tutto è opportuno verificare la propria capacità di accesso al credito richiedendo una pre-valutazione bancaria preliminare. Inoltre, è consigliabile inserire sempre una clausola sospensiva chiara e dettagliata se possibile già nella proposta d’acquisto.

È altrettanto importante rispettare i tempi stabiliti per la presentazione della domanda di mutuo e conservare tutte le prove dell’iter seguito presso la banca.

Un’attenta pianificazione può evitare la perdita della caparra e costosi contenziosi giudiziari.